الأسئلة الشائعة

تخضع زيادات الإيجار السكني في تركيا للتنظيم القانوني. بموجب التشريع المؤقت الصادر عام 2022، تُحدَّد زيادات الإيجار السنوية للمساكن بمتوسط مؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) لـ 12 شهراً.

بالنسبة لعقود الإيجار التجارية، لا يوجد حد أقصى لزيادات الإيجار ويمكن الاتفاق عليها بحرية من قِبَل الطرفين.

الزيادات التي تتجاوز الحد القانوني باطلة ويجوز للمستأجر رفض دفعها. نظراً لتحديث الأنظمة بشكل دوري، يُنصح باستشارة مستشار قانوني للاطلاع على القواعد الحالية.

بموجب قانون الالتزامات التركي، لا يمكن أن يتجاوز التأمين لعقود الإيجار السكنية والتجارية المسقوفة 3 أشهر من الإيجار.

يمكن تقديم الوديعة نقداً أو كخطاب ضمان مصرفي. إذا قُدِّمت نقداً، يجب الاحتفاظ بها في حساب وديعة لأجل باسم المستأجر وإعادتها مع الفوائد عند انتهاء الإيجار.

إذا لم يكن للمؤجر مطالبات معلقة عند انتهاء الإيجار، يجب إعادة الوديعة خلال 3 أشهر.

لا يمكن للمؤجر إخلاء المستأجر إلا بالأسباب المحدودة المنصوص عليها في قانون الالتزامات التركي:

• فترة التمديد لـ 10 سنوات: بعد تمديد لمدة 10 سنوات، يمكن للمؤجر إنهاء العقد مع إشعار مدته 3 أشهر.
• الحاجة الشخصية: إذا احتاج المؤجر أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى إلى العقار لسكنه الخاص، يمكن طلب الإخلاء عبر المحاكم.
• إعادة الإعمار أو التجديد الكبير: إذا كان المبنى بحاجة إلى تجديد بموجب مشروع معتمد.
• تعهد المستأجر الكتابي: إذا أعطى المستأجر وعداً كتابياً بالإخلاء بحلول تاريخ محدد.
• عدم دفع الإيجار: يمكن رفع دعوى قضائية بعد إشعارَي تأخير صحيحَين.

يُعدّ العقار تاريخياً وسيلة للتحوط ضد التضخم وأصلاً يرتفع قيمةً على المدى الطويل. المزايا الرئيسية:

• ارتفاع قيمة رأس المال: تكتسب العقارات في الموقع الصحيح قيمةً مع مرور الوقت.
• دخل إيجاري منتظم: يخلق تدفقاً نقدياً سلبياً.
• التحوط ضد التضخم: بوصفه أصلاً مادياً، يساعد في الحفاظ على القوة الشرائية.
• الرافعة المالية: يمكنك الاستثمار في أصول ذات قيمة أعلى باستخدام رأس المال المقترض.
• الأصل الملموس: يوفر ضماناً ملموساً مقارنةً بالأصول المجردة كالأسهم أو العملات الرقمية.

كأي استثمار، التحليل الدقيق واختيار الموقع وأبحاث السوق أمور بالغة الأهمية.

DASK (مؤسسة تأمين الكوارث الطبيعية) هو تأمين زلازل إلزامي للعقارات السكنية في تركيا، أُدخل إثر زلزال مرمرة عام 1999.

ماذا يغطي؟

• يغطي الأضرار التي تلحق بالمباني بسبب الزلازل وحرائق الزلازل والانزلاقات الأرضية الناجمة عن الزلازل وأمواج تسونامي.
• لا يشمل محتويات المنزل ولا فقدان دخل الإيجار (يمكن شراء تأمين المنزل الاختياري لهذه الأغراض).

إلزامي: يُعدّ DASK مطلوباً قانونياً لجميع الوحدات السكنية المستقلة داخل حدود البلديات. بدون DASK، لا يمكن توصيل الكهرباء والماء والغاز الطبيعي ولا إتمام معاملات سند الملكية.

يُحسب العائد الإجمالي للإيجار بقسمة الدخل الإيجاري السنوي لعقار الاستثمار على سعر الشراء:

عائد الإيجار الإجمالي = (الدخل الإيجاري السنوي ÷ سعر شراء العقار) × 100

مثال: إذا اشتريت شقة بـ 3,000,000 ₺ وتتلقى إيجاراً شهرياً بـ 15,000 ₺، فالدخل السنوي = 180,000 ₺ → العائد = 6%

يخصم العائد الصافي للإيجار تكاليف مثل رسوم الإدارة والصيانة والتأمين والضرائب وفترات الشغور. في المدن الكبرى كإسطنبول، تتراوح عائدات الإيجار الإجمالية عادةً بين 3% و7%.

سند الملكية (تابو) هو الوثيقة الرسمية الحكومية التي تُثبت ملكية العقار. يوجد نوعان رئيسيان في تركيا:

• ملكية الطابق (Kat Mülkiyeti): المبنى حصل على رخصة الإشغال. حقوق الملكية الكاملة مضمونة — هذا هو النوع الأكثر أماناً.
• حق البناء (Kat İrtifakı): يُصدر للمباني غير المكتملة أو التي لم تحصل على رخصة إشغال. يُنصح بتحويله إلى ملكية كاملة.

تشمل الأنواع الأخرى سندات الملكية المشتركة (ملاك متعددون) وسندات ملكية الأراضي.

خلال نقل سند الملكية، يقوم كل من المشتري والبائع بمدفوعات منفصلة:

• رسوم سند الملكية (Tapu Harcı): 2% من سعر البيع المُعلن يدفعه المشتري و2% يدفعه البائع (4% إجمالاً).
• رسوم رأس المال المتداول: مبلغ ثابت يُحدَّث سنوياً، يُدفع لمكتب السجل العقاري.
• ضريبة أرباح رأس المال: إذا امتلك البائع العقار لأقل من 5 سنوات، تُطبَّق ضريبة الدخل على الأرباح.
• ضريبة القيمة المضافة (KDV): 1% للعقارات السكنية أقل من 150 م²، و20% لما فوق ذلك.

حق البناء (Kat İrtifakı): يُنشأ قبل اكتمال البناء أو قبل الحصول على رخصة الإشغال. تُحدَّد الوحدات على حصص الأرض. يجب تحويله إلى ملكية كاملة بعد الحصول على الرخصة.

ملكية الطابق (Kat Mülkiyeti): تُصدر بعد حصول المبنى على رخصة الإشغال. لكل وحدة حقوق ملكية كاملة بأعلى ضمان من الدولة. هذا النوع هو المفضل للشراء والبيع والرهن العقاري.

عند شراء العقار، فضّل ملكية الطابق أو اسأل عن موعد التحويل إذا كان حق بناء.

بموجب القانون التركي، يمكن تحصيل رسوم وسيط العقارات بشكل منفصل من المشتري والبائع. المعدل المعتاد هو 2% + ضريبة القيمة المضافة من سعر البيع، وإن كان هذا قد يتفاوت حسب ظروف السوق.

قد تفرض بعض الوكالات رسوماً على المشتري فقط أو البائع فقط — يجب أن يُذكر ذلك بوضوح في العقد. وضّح سعر العمولة والمسؤول عن دفعها قبل بدء الخدمة.

بموجب قانون ضريبة الدخل التركي، إذا قمت ببيع عقار بعد مرور 5 سنوات كاملة من اقتنائه، فأنت معفى من ضريبة الدخل (ضريبة أرباح رأس المال) على الربح.

بالنسبة للعقارات المباعة خلال 5 سنوات، يخضع الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء (بعد تعديل التضخم) لضريبة الدخل. يُحدَّد مبلغ الإعفاء السنوي كل عام.

تخضع العقارات المكتسبة عن طريق الإرث أو الهبة لقواعد مختلفة — يُنصح باستشارة مستشار مالي.

أهم النقاط عند شراء العقار:

• فحص سند الملكية: تحقق عبر مكتب السجل العقاري من عدم وجود رهون أو قيود أو أعباء.
• رخصة الإشغال: تأكد من حصول المبنى على رخصة إشغال سارية.
• الديون المتراكمة: تأكد من عدم وجود رسوم صيانة أو فواتير كهرباء أو ماء غير مدفوعة للمالك الحالي.
• وضع التقسيم: تحقق من الاستخدام المقصود للأرض في خطة التقسيم.
• الفحص الميداني: افحص العقار مع مهندس هيكلي أو مهندس معماري مؤهل.
• الموقع والمواصلات: قيّم القرب من المدارس والمستشفيات والمواصلات العامة.

الرهن العقاري هو قرض طويل الأجل يُحصل عليه من بنك بسعر فائدة محدد، مضمون بالعقار المشتراة.

الخطوات الرئيسية:

1. تقدّم إلى بنك وقدّم إثبات الدخل وبطاقة الهوية ومعلومات سند الملكية.
2. يقوم البنك بترتيب تقييم للعقار الذي تريد شراءه.
3. يمكنك عادةً اقتراض ما يصل إلى 80% من القيمة المقيّمة.
4. بعد الموافقة، يتم نقل سند الملكية وتسجيل الرهن في وقت واحد.

ملاحظة: يُنصح بمقارنة أسعار الفائدة والشروط والأقساط الشهرية في عدة بنوك. يمكن أن تزيد تكاليف القرض (رسوم المعالجة، التأمين، إلخ) من التكلفة الإجمالية.

نعم، يمكن لمواطني دول عديدة شراء العقارات في تركيا. بموجب قيود قائمة على المعاملة بالمثل، يمكن لمواطني أكثر من 183 دولة — بما فيها دول الاتحاد الأوروبي — اقتناء عقارات في تركيا.

النقاط الرئيسية:

• تقتصر ملكية الأجانب على 10% من المساحة الكلية للمنطقة.
• الشراء في المناطق العسكرية المقيّدة ومناطق الأمن غير مسموح به.
• يمكن للأجانب الذين يشترون عقاراً بقيمة 400,000 دولار أمريكي أو أكثر التقدم للحصول على الجنسية التركية.
• يُشترط الحصول على رقم تعريف ضريبي تركي لجميع المعاملات.

رخصة الإشغال (وثيقة إذن استخدام المبنى / إسكان) هي الوثيقة الرسمية التي تؤكد أن المبنى أُكمل وفقاً لمخططاته المعتمدة وهو صالح للسكن.

لماذا هي مهمة:

• توصيل الكهرباء والماء لمبنى بدون إسكان غير قانوني.
• تشترط البنوك عموماً وجود إسكان لطلبات الرهن العقاري.
• يمكن أن تواجه العقارات بدون إسكان غرامات إدارية وأوامر هدم.
• يستلزم تأمين DASK (تأمين الزلازل الإلزامي) وجود إسكان ساري.

تحقق دائماً من وضع الإسكان في البلدية قبل الشراء.