سوالات متداول

افزایش اجاره مسکونی در ترکیه تابع مقررات قانونی است. طبق قانون موقت مصوب 2022، افزایش سالانه اجاره مسکونی به میانگین 12 ماهه شاخص قیمت مصرف‌کننده (TÜFE) محدود شده است.

برای اجاره تجاری، سقفی برای افزایش اجاره وجود ندارد و طرفین می‌توانند آزادانه توافق کنند.

افزایش‌هایی که از حد قانونی تجاوز کنند باطل هستند و مستأجر می‌تواند از پرداخت آن‌ها خودداری کند. از آنجا که مقررات به صورت دوره‌ای به‌روز می‌شوند، برای قوانین جاری با مشاور حقوقی مشورت کنید.

طبق قانون تعهدات ترکیه، ودیعه برای اجاره مسکونی و اجاره تجاری سرپوشیده نمی‌تواند از 3 ماه اجاره تجاوز کند.

ودیعه می‌تواند به صورت نقدی یا ضمانت‌نامه بانکی ارائه شود. اگر نقدی باشد، باید در یک حساب سپرده مدت‌دار به نام مستأجر نگهداری شده و با سود در پایان اجاره بازگردانده شود.

اگر موجر در پایان اجاره هیچ ادعای معلقی نداشته باشد، باید ودیعه را ظرف 3 ماه بازگرداند.

موجر تنها می‌تواند بر اساس دلایل محدودی که در قانون تعهدات ترکیه ذکر شده، مستأجر را اخراج کند:

• دوره تمدید 10 ساله: پس از تمدید 10 ساله، موجر می‌تواند با 3 ماه اطلاع قبلی قرارداد را فسخ کند.
• نیاز شخصی: اگر موجر یا یکی از اقوام درجه اول نیاز به ملک برای سکونت شخصی داشته باشند، می‌توان از طریق دادگاه درخواست تخلیه کرد.
• بازسازی یا نوسازی اساسی: اگر ساختمان تحت یک پروژه مصوب نیاز به نوسازی داشته باشد.
• تعهد کتبی مستأجر: اگر مستأجر وعده کتبی داده باشد که تا تاریخ مشخصی تخلیه کند.
• عدم پرداخت اجاره: پس از 2 ابلاغیه معتبر تأخیر، می‌توان دعوا مطرح کرد.

مسکن به لحاظ تاریخی یک پوشش در برابر تورم و دارایی‌ای است که در بلندمدت ارزش آن افزایش می‌یابد. مزایای اصلی:

• افزایش ارزش سرمایه: ملک در موقعیت مناسب با گذشت زمان ارزش پیدا می‌کند.
• درآمد اجاره منظم: یک جریان درآمد غیرفعال ایجاد می‌کند.
• پوشش تورم: به عنوان یک دارایی فیزیکی، به حفظ قدرت خرید کمک می‌کند.
• اهرم مالی: می‌توانید با استفاده از سرمایه قرضی در دارایی‌های با ارزش بالاتر سرمایه‌گذاری کنید.
• دارایی ملموس: در مقایسه با دارایی‌های انتزاعی مانند سهام یا رمزارز، امنیت ملموسی ارائه می‌دهد.

مانند هر سرمایه‌گذاری، تحلیل درست، انتخاب موقعیت و تحقیقات بازار حیاتی هستند.

DASK (سازمان بیمه بلایای طبیعی) بیمه اجباری زلزله برای ملک‌های مسکونی در ترکیه است که پس از زلزله مرمره 1999 معرفی شد.

چه چیزی را پوشش می‌دهد؟

• خسارات ناشی از زلزله، آتش‌سوزی‌های ناشی از زلزله، زمین‌لغزش‌های ناشی از زلزله و سونامی را پوشش می‌دهد.
• محتویات خانه و از دست دادن درآمد اجاره را پوشش نمی‌دهد (برای این موارد می‌توان بیمه خانه اختیاری خریداری کرد).

اجباری: DASK برای تمام واحدهای مسکونی مستقل در محدوده شهرداری‌ها از نظر قانونی الزامی است. بدون DASK، نمی‌توان برق، آب و گاز طبیعی را وصل کرد و معاملات سند ملکیت انجام نمی‌شود.

بازده ناخالص اجاره از تقسیم درآمد سالانه اجاره یک ملک سرمایه‌گذاری بر قیمت خرید آن به دست می‌آید:

بازده ناخالص اجاره = (درآمد سالانه اجاره ÷ قیمت خرید ملک) × 100

مثال: اگر آپارتمانی را به قیمت ₺3,000,000 خریداری کرده‌اید و ماهیانه ₺15,000 اجاره دریافت می‌کنید، درآمد سالانه = ₺180,000 → بازده = 6%

بازده خالص اجاره هزینه‌هایی مانند حق مدیریت، نگهداری، بیمه، مالیات و دوره‌های خالی را کسر می‌کند. در شهرهای بزرگ مانند استانبول، بازده ناخالص اجاره معمولاً بین 3% تا 7% است.

سند ملکیت (تاپو) سند رسمی دولتی است که مالکیت ملک را اثبات می‌کند. در ترکیه دو نوع اصلی وجود دارد:

• مالکیت طبقه (Kat Mülkiyeti): ساختمان مجوز بهره‌برداری دریافت کرده است. حقوق مالکیت کامل تضمین شده — این امن‌ترین نوع است.
• حق ساخت (Kat İrtifakı): برای ساختمان‌های ناتمام یا فاقد مجوز بهره‌برداری صادر می‌شود. توصیه می‌شود به مالکیت کامل تبدیل شود.

سایر انواع شامل سند مالکیت مشترک (چند مالک) و سند زمین می‌شود.

در انتقال سند ملکیت، خریدار و فروشنده هر کدام جداگانه پرداخت می‌کنند:

• هزینه سند ملکیت (Tapu Harcı): 2% از قیمت اعلام‌شده فروش توسط خریدار و 2% توسط فروشنده (جمعاً 4%) پرداخت می‌شود.
• هزینه سرمایه در گردش: مبلغ ثابتی که سالانه به‌روزرسانی می‌شود و به اداره ثبت اسناد پرداخت می‌گردد.
• مالیات بر عایدی سرمایه: اگر فروشنده ملک را کمتر از 5 سال نگه داشته باشد، مالیات بر درآمد از سود اعمال می‌شود.
• مالیات بر ارزش افزوده (KDV): 1% برای ملک مسکونی زیر 150 م²، 20% برای بالاتر از آن.

حق ساخت (Kat İrtifakı): قبل از اتمام ساخت یا قبل از دریافت مجوز بهره‌برداری تأسیس می‌شود. واحدها بر اساس سهم زمین تعریف می‌شوند. تبدیل به مالکیت کامل پس از دریافت مجوز الزامی است.

مالکیت طبقه (Kat Mülkiyeti): پس از دریافت مجوز بهره‌برداری ساختمان صادر می‌شود. هر واحد دارای حقوق مالکیت کامل با حداکثر ضمانت دولتی است. این نوع برای خرید، فروش و وام ترجیح داده می‌شود.

هنگام خرید ملک، Kat Mülkiyeti را ترجیح دهید یا در صورت Kat İrtifakı بودن، از زمان تبدیل بپرسید.

نکات کلیدی هنگام خرید ملک:

• بررسی سند ملکیت: از طریق اداره ثبت اسناد تأیید کنید که رهن، توقیف یا محدودیتی وجود ندارد.
• مجوز بهره‌برداری: مطمئن شوید که ساختمان مجوز بهره‌برداری (ایسکان) معتبر دارد.
• بدهی‌های معوق: اطمینان حاصل کنید مالک فعلی بدهی شارژ ساختمان، برق یا آب ندارد.
• وضعیت طرح تفصیلی: کاربری زمین را در طرح تفصیلی بررسی کنید.
• بازرسی فیزیکی: ملک را با یک مهندس سازه یا معمار واجد شرایط بررسی کنید.
• موقعیت و حمل‌ونقل: نزدیکی به مدارس، بیمارستان‌ها و حمل‌ونقل عمومی را ارزیابی کنید.

وام مسکن یک وام بلندمدت است که از بانک با نرخ بهره مشخص دریافت می‌شود و ملک خریداری‌شده به عنوان وثیقه است.

مراحل اصلی:

1. به بانک مراجعه کنید و مدرک درآمد، کارت شناسایی و اطلاعات سند ملکیت را ارائه دهید.
2. بانک ارزیابی ملک مورد نظر شما را ترتیب می‌دهد.
3. معمولاً می‌توانید تا 80% از ارزش ارزیابی‌شده وام بگیرید.
4. پس از تأیید، انتقال سند و ثبت وام همزمان انجام می‌شود.

توجه: توصیه می‌شود نرخ بهره، شرایط و اقساط ماهیانه چند بانک را مقایسه کنید. هزینه‌های وام (کارمزد، بیمه و غیره) می‌تواند هزینه کل را افزایش دهد.

بله، شهروندان بسیاری از کشورها می‌توانند در ترکیه ملک بخرند. براساس محدودیت‌های مبتنی بر اصل معامله متقابل، شهروندان بیش از 183 کشور — از جمله کشورهای عضو اتحادیه اروپا — می‌توانند در ترکیه ملک بخرند.

نکات مهم:

• مالکیت خارجی محدود به حداکثر 10% از کل مساحت یک منطقه است.
• خرید در مناطق نظامی ممنوع و مناطق امنیتی مجاز نیست.
• خارجی‌هایی که ملکی به ارزش 400,000 دلار آمریکا یا بیشتر خریداری می‌کنند، می‌توانند برای شهروندی ترکیه درخواست دهند.
• برای تمام معاملات، داشتن شماره شناسایی مالیاتی ترکیه الزامی است.

مجوز بهره‌برداری (belge yapı kullanım izin / ایسکان) سند رسمی است که تأیید می‌کند ساختمان طبق نقشه‌های مصوب تکمیل شده و برای سکونت مناسب است.

چرا مهم است:

• اتصال برق و آب به ساختمان فاقد ایسکان غیرقانونی است.
• بانک‌ها معمولاً برای درخواست وام مسکن، ایسکان را الزامی می‌دانند.
• ملک‌های فاقد ایسکان ممکن است با جریمه‌های اداری و دستور تخریب مواجه شوند.
• بیمه DASK (بیمه اجباری زلزله) به ایسکان معتبر نیاز دارد.

همیشه قبل از خرید وضعیت ایسکان را در شهرداری بررسی کنید.

طبق قانون ترکیه، حق‌الزحمه مشاور مسکن می‌تواند به طور جداگانه از خریدار و فروشنده دریافت شود. نرخ استاندارد 2% + مالیات بر ارزش افزوده از قیمت فروش است، هرچند این ممکن است با شرایط بازار متفاوت باشد.

برخی آژانس‌ها ممکن است فقط از خریدار یا فقط از فروشنده کمیسیون بگیرند — این باید در قرارداد به صراحت قید شود. قبل از شروع خدمات، نرخ کمیسیون و مسئول پرداخت را مشخص کنید.

طبق قانون مالیات بر درآمد ترکیه، اگر ملکی را پس از گذشت 5 سال کامل از تاریخ خرید بفروشید، از مالیات بر درآمد (مالیات بر عایدی سرمایه) معاف هستید.

برای ملک‌هایی که ظرف 5 سال فروخته می‌شوند، تفاوت بین قیمت فروش و قیمت خرید (پس از تعدیل تورم) مشمول مالیات بر درآمد می‌شود. مبلغ معافیت سالانه هر سال تعیین می‌شود.

ملک‌های اخذ شده از طریق ارث یا هبه مشمول قوانین متفاوتی هستند — توصیه می‌شود با مشاور مالی مشورت کنید.